Wie hoch ist die Abschreibung auf ein vermietetes Wohngebäude?

Linear 3 Prozent jährlich, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurde, sonst 2 Prozent für Baujahre ab 1923 und 2,5 Prozent für ältere Gebäude (§ 7 Absatz 4 EStG). Für Wohngebäude mit Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert möglich (§ 7 Absatz 5a EStG).

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben beziehungsweise im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist und ohne Selbstnutzung ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.

Muss ich als Vermieter Bauabzugsteuer einbehalten?

Nicht, wenn Sie höchstens zwei Wohnungen vermieten — für Bauleistungen an diesen Wohnungen greift die Abzugspflicht nicht (§ 48 Absatz 1 EStG). Andernfalls sind 15 Prozent einzubehalten, sofern der Handwerksbetrieb keine gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b vorlegt oder die Freigrenzen von 5 000 beziehungsweise 15 000 Euro im Kalenderjahr nicht überschritten werden.

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Steuerliche Besonderheiten

Bei Immobilien entscheiden zwei Zeiträume über die Steuerlast: die Abschreibungsdauer, die den laufenden Aufwand bestimmt, und die Zehnjahresfrist, die über die Steuerfreiheit des Verkaufsgewinns entscheidet.

§ 7 EStG: lineare und degressive Gebäudeabschreibung

Die lineare Abschreibung beträgt nach § 7 Absatz 4 EStG jährlich 3 Prozent für Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, sowie für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude; für Gebäude aus der Zeit vom 1. Januar 1923 bis 31. Dezember 2022 sind es 2 Prozent und für davor errichtete 2,5 Prozent. Daneben erlaubt § 7 Absatz 5a EStG für Wohngebäude in der EU oder im EWR, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert.

Quelle: § 7 EStG

§ 23 EStG: zehn Jahre — mit einer Ausnahme für Selbstnutzer

Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen. Ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für andere Wirtschaftsgüter gilt eine Freigrenze von 1 000 Euro je Kalenderjahr.

Quelle: § 23 EStG

Bauabzugsteuer trifft auch Vermieter — aber nicht jeden

Wer als Unternehmer eine Bauleistung bezieht, muss ohne gültige Freistellungsbescheinigung 15 Prozent einbehalten (§ 48 EStG). Für Vermieter gilt eine Erleichterung: Vermietet der Leistungsempfänger höchstens zwei Wohnungen, ist die Abzugspflicht auf Bauleistungen für diese Wohnungen nicht anzuwenden. Oberhalb dieser Grenze — und bei ausschließlich steuerfreien Vermietungsumsätzen mit einer Freigrenze von 15 000 Euro je Kalenderjahr — ist sie zu beachten.

Quelle: § 48 EStG

Angaben am 12. September 2026 am Gesetzestext bzw. an der genannten Verwaltungsanweisung geprüft. Sie ersetzen keine Beratung im Einzelfall — die steuerliche Würdigung hängt vom konkreten Sachverhalt ab.

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Ratgeber

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